保利的房子可以买吗(保利地产怎么样)

保利地产拥有国家一级房地产开发资质的央企龙头地产公司,以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局,坚持以核心城市及重点城市群为主,重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西。

2020年保利地产实现营业收入2430.94亿元,同比增长3.04%;归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%;经营活动产生的现金流量净额151.50亿元,同比下降61.31%。

业务构成中93.12%收入来自房地产销售;6.88%来自其他,与2019年业务构成差异甚微。

▶ 总资产和总负债

2020年保利地产的总资产1.25万亿,总负债9847.37亿元,凭借1.25万亿总资产排在A/H股房地产行业总资产第五位。企业从2016年开始总资产规模在逐渐扩大,负债率长期维持在75%以上,2020年负债率78.69%,较上年小幅上升0.9%,有息负债2968.03亿元,占总资产的23.7%。

▶ 影响负债率高两大主要原因:

一,房地产行业长期以来靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式,整体负债率高于其他行业。2020年房地产行业存货周转率中位数为0.28,保利地产存货周转率0.25,可比企业“绿地控股”存货周转率为0.56;“融创中国”存货周转率0.35,不仅相较于2019年下降4%,而且还低于行业多数企业。

二,我国卖房采用的是楼盘预售方式,消费者买房需要先支付定金,定金虽是收入但在会计处理上预收账款计入负债,导致企业卖房越多相应负债也越多。出售的楼盘没交付,预收账款用来建楼,只有交房后才能算做企业收入,才导致房地产行业负债率偏高。

2020年保利地产预收账款/合同负债3664.99亿元,可比企业“绿地控股”和“融创中国”分别为4215.31亿元和2737.6亿元。

▶ 应收账款周转率

2016年-2019年应收账款周转率逐年增长,2020年出现下降,通过财报披露,2020年应收账款增长32.79%,原因是应收房款、工程款增加。

2020年房地产行业应收账款周转率中位数为21.87,保利地产优于行业多数企业,但与2019年相比出现下降,再结合存货周转率也出现小幅下降,说明企业整体运营能力出现小幅下降。

▶ 营收与盈利

2020年毛利率32.59%,同比下降2.38%,2020年销售费用率2.83%,与2019年基本持平;管理费用2.29%,同比增长0.47%,企业期间费用率上升,成本管控能力下降。

2016年-2020年营业收入和净利润整体呈增长趋势,但2017年营业收入减少,它解释为受营改增及项目结转区域结构影响,2020年出现增速放缓现象。

年报解释是,首先大环境下,企业经历了新冠肺炎议清造成的一定冲击,以及行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换对企业的影响,其次,企业自身在2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。

2016年-2020年的净资产收益率(ROE)依次为15.45%、15.93%、16.52%、20.12%、17.22%,2020年房地产行业的平均值为6.9%,保利地产的获利能力良好,股东回报可观。

▶ 现金流

与2019年对比,经营活动产生的现金流量净额为正,并减少240亿元,企业项目投资规模增加,支付合作单位往来款增加;投资活动产生的现金流量净额为负,并增加35.71亿,企业对外投资支付的现金减少、处置资产收回的现金增加;筹资活动产生的现金流量净额为负,并增加9.57亿元,企业净增贷款增加;现金及现金等价物净额为正,说明企业账上有钱。综上所述,保利地产现金流情况良好。

▶ “三道红线”

保利地产2019年-2020年的“三道红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,现金短债比不小于1)中三项指标全部达标,企业财务杠杆符合要求,财务风险处于合理水平

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