公寓房能买吗明白这些不吃亏,明白3点再决定也不迟

列位欢迎来到照理说事。

前两期节目我们跟大家探讨了一下,什么房子能买什么房子不能买。因为很显然,最近一段时间以来,很多大的开发商出现了资金链紧张的问题。尤其到年底了,很多开发商要急于回笼资金,但是很不幸的是“金九银十”,今年的九月份十月份根本没有金银的成色,所以很多城市出现了开发商打折出售房屋的情况。

因此很多老百姓倒也觉得,这是不是一个买房子,尤其是买便宜房子的好机会?虽然历来在房地产市场上我们是追涨不追跌的,当房价开始下降的时候,很多人觉得房价已经开始下降了,未来能不能降得更多?所以我要持币观望一段时间。

但是也有人会觉得我们得在别人恐慌的时候贪婪,毕竟对于大的开发商来讲,你这个房子都打七折了,打八折了,再降未必有这个空间,过了这个村没这个店了。所以有没有可能在年底趁现在打折的情况下买一套房子,好歹现在买已经比几个月之前省了百分之十、百分之二十的资金。

但是尤为到这个时候,我们正在提醒每位好朋友们,注意有些房子虽然这个折扣打得很低,但是你要考虑到买过来是干什么用的,到底值不值得。不知道大家有没有发现最近一段时间以来,虽然很多城市出现了房地产商打折出售房屋的情况,有的地方折扣打的还是很狠的。年初卖2万的房子,现在可能1万出头就卖。难道开发商真的是不计血本的降价,我们真能捡到一个大便宜吗?

您仔细去看一看开发商推出的各种各样的特价房,有的是楼层不高的,有的是视野受影响景观不好的,总之就属于整个楼盘中边角料的那些户型。本身户型就不太好,这是一种可能,还有一种可能,在很多城市推出的特价房往往是公寓房,40年产权的房。而真正的70年的住宅要么就没有特价房,要么就特价房打折力度不是很大。

所以有朋友们问了,这种公寓房我们能不能买呢?为什么一到降价的时候,公寓房的打折力度是这么的大呢?咱们这么讲吧,对于很多开发商和中介来讲,他们介绍公寓房和住宅房,会告诉你一直没区别,就是一个40年产权,一个70年产权。但是众所周知,甭管是多少年产权,并不是说了一定的年限之后国家就把这个房子收走了,不是那个意思。甭管40年还是70年,这个指的是土地的使用权限,而不是房屋的使用权限。

房屋你只要花钱买了永远都是你的,所以很多开发商会跟你讲,没关系,你管他40年70年的。是的,公寓房在年限上其实不是个大问题,那么公寓房的缺点在哪里?我们简单给大家总结一下,至少有三个方面的劣势,您如果感觉到这三个劣势对您来讲不是问题,那你就可以大大方方买,反正你能享受到很大的折扣。但如果你感觉到这三个劣势很有问题,买的时候就要谨慎了。

首先第一就是一个水电问题,什么叫公寓房?其实他的前身就是商业公寓的意思,众所周知,在我国使用水电,商业和民用价格是不一样的,老百姓家人用电可能一度电几毛钱五毛钱而已,商业用电贵的可能一块二1度。为什么?我们让利于民嘛,普通老百姓家庭生活,那我们就给点折扣嘛。你如果是做商业的,那你就得多交一点钱了。

电是这样,水也是这样,那么如果你买的是公寓的话,不经特殊说明,基本上你那个就是一个商业水电。也就是说同样的房子,同样的用量,你这个水电费可能是别人的两倍三倍之多,你要是觉得反正你这个户现在不大,你这个水电用不了多少,你能承担当然没问题。

第二就是交易的问题,这是两个层面,首先第一个层面,很多人买房现在得贷款,没办法房价太高了,动辄几百万一套房,谁有那么多现金?可是你如果买住宅房子的话,对于任何银行而言,基本上你可以贷30年的款,你的首付可能是两成可能是三成,而且你享受的利率相对有可能比较优惠。这样的话,虽然动辄一套房子几百万,但是他的首付要求并不是那么高。由于要还长达30年的钱,所以所以每个月的还贷额度也不是那么高,你是可以通过杠杆来撬动的。手里有个100多万,你就能买500万的房子。

可是公寓不是这样,公寓和公建是一个性质,它是商业地产,那么商业地产在贷款的时候受到很多限制。首先就是首付款得50%,你这么说一套500万的房子,你得掏250万的首付,这就吓退了很多人。而第二,商业地产的贷款年限也受限,没有30年那么长,只有10年那么长。这样的话,同样的总价,你每个月的还贷压力是非常大的。所以同样的房款你可能买得起住宅房,你根本就买不起商用房。

而且商业地产在你再交易的时候,所缴纳的税费也远远高于同样的住宅房,也就是说商业地产在持有和交易环节的成本都比我们想象的高得多。当然还有一个问题,那就是学区的问题,虽然说学区房慢慢会变得不太吃香,但是毕竟对于现在的老百姓而言,学区房还是很重要的。很多现在买房子的父母也是考虑到子女马上要入学了,可是大家要注意,全国各地很多城市的政策不一样,有的地方直接讲公寓房它不算学区房,本辖区的住宅用户你这算学区房,你的孩子享有入学资格。你这个商业地产、公寓房的业主的孩子不享有这个资格,你得跟人家排队,让住宅业主的孩子都入学了,他有空位之后才有可能轮得到你。

有的地方人家可能开发商能做工作,跟当地教委经过协商,人家教委认可你公寓业主也享有跟住宅业主同样的权利,孩子也能入学,但是往往很多地方还有规定只是第一次享有,什么意思?你买新房的时候,你跟开发商买一手房的时候,这个业主的孩子享有入学资格,可是当你把这个房子当二手房卖掉之后,再买房子业主的孩子就不享有这个资格了。

因此大家在买房的时候一定要反复确认这个事,到底你这个公寓跟学区的关系是如何。否则你想,你买房的时候你享有学位,可是当你卖房的时候谁买都不享有学位,那么你这个房子还卖得上价吗?

也正是因为有着如上的三种特点,所以在全国各地很多地方都有这样奇异的景象,什么呢?公寓房的价格远远低于住宅,有的地方甚至出现这样的奇观,同一个楼盘同一个开发商开发的,无论地段户型景观都一模一样的两栋房子,只不过因为各种各样的原因,一栋的手续就叫住宅手续,这个一栋的手续叫公寓手续,结果他们俩的房价之差能达到两三倍之多。

很多公寓业主都抱怨说,五年前十年前买房的时候住宅可能卖六千一平,我这个公寓可能卖五千一平。经过了十年的发展,人家住宅卖快二万了,我这个公寓还是就卖个五六千。是的,长达十年的时间根本不涨。

对于买公寓房的朋友们我们一定要提醒大家,你得有这个心理准备,很多地方的公寓是不随城市房价变化而上涨的。咱们这么讲,我们要调控房价,但是我们也清楚啊,随着我国经济的迅速发展以及通货膨胀,房价从十年的角度看一定是稳步上升的,在我们周边任何一个城市,恐怕过去十年的房价都有了一两番的涨幅。

所以你可以想见一下十年前,跟你掏一样的钱买一样房子的人,人家房价涨了两三倍,你一点没涨,你这是一个什么样的心情了?而且更关键的是,未来十年恐怕也还是这样,我们讲房住不炒,我们讲大家买房子的主要目的是为了居住,但是用长达10年20年的眼光看,我们也不得不承认,房地产是抵御通货膨胀最好的利器。

但是对于很多城市而言,这必须是住宅,公寓手续的很有可能抵御不了通货膨胀,为什么会这样?这也是因为如上的三个原因,可能有很多人在买二手房的时候考虑到,这是公寓手续,水电要拿很多,很多买二手便宜房的人就是经济情况不太好,那么哪怕一个月多个几百块钱的水电费,大家也要算一算的。

同样的,由于二手公寓在买卖的时候必须得五成以上首付,只能搞十年贷款,这就使得很多兜里资金不宽裕的人没法选择二手公寓,那么当然房价也就上不去了。学区房也是同样的道理,很多人买学区房的目的是什么?能让自己的孩子上学,你这个二手公寓教委明确说了,第一次买,买新房的时候你有入学资格,当你在转手卖的时候二手房业主是没有学区资格的,那你就不是学区房了,那你这个东西怎么卖得上价?

所以在各种因素作用之下,公寓房的价格他不涨,他慢慢成为了整个市场的弃子。以至于当开发商要打折出售的时候,往往公寓房是率先打折的,而且折扣力度还很大。当然这也使得很多消费者觉得,是不是现在以很低廉的价格买套公寓房是占个便宜?那你仔细想清楚了,如果以上的三大劣势你都觉得没问题的话,那么当然可以捡这个便宜,可是如果你觉得你买房的目的也要抵御通货膨胀,那么就真得三思而后行。

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